재건축·재개발과 재정비촉진사업 차이점 분석
강사: 김조영 변호사 (법률사무소 국토 대표)
목차
1.
개요
2.
재정비촉진사업 도입 배경
3.
재정비촉진사업의 개념 및 특성
4.
재정비촉진사업의 사업 진행 방식
5.
재정비촉진사업의 혜택(특례 및 인센티브)
6.
결론 및 시사점
1. 개요
정비사업과 재정비촉진사업은 부동산 개발 사업 중 자주 혼동되는 개념이다. 본 보고서는 김조영 변호사의 강의를 기반으로 두 사업의 차이를 명확하게 정리하였다.
2. 재정비촉진사업 도입 배경
정비사업(재개발·재건축)의 문제점인 소규모 개별사업 중심의 추진 방식을 개선하기 위해 광역적인 도시계획과 일관된 개발을 촉진할 목적으로 도입된 것이 바로 재정비촉진사업이다.
•
정비사업
◦
도시 및 주거환경정비법(2003.7.1 시행)에 따라 진행됨.
◦
사업 규모 제한 없음.
◦
소규모 사업이 많아 전체적인 도시계획의 일관성 결여.
•
재정비촉진사업
◦
도시재정비 촉진을 위한 특별법(2006.7.1 시행)을 근거로 함.
◦
광역적·체계적 도시계획 추진.
◦
일관된 도시계획과 효율적 기반시설 확충 목적.
3. 재정비촉진사업의 개념 및 특성
재정비촉진사업이란 개별적인 사업(재개발·재건축·가로주택정비사업 등)을 포괄하여 광역적으로 통합 추진하는 사업이다.
구분 | 내용 및 특성 |
정의 | 낙후 지역에 대한 주거환경 개선과 기반시설 확충을 위한 광역적 도시정비사업 |
유형 | 주거지형, 중심지형, 고밀복합형 등 다양한 형태 구분 |
개별사업 포함범위 | 재개발·재건축·가로주택정비사업, 소규모 재건축사업, 도시개발사업, 시장정비사업 등 |
4. 재정비촉진사업의 사업 진행 방식
재정비촉진사업은 별도의 사업방식을 갖지 않고, 개별사업별 기존 법률에 따라 진행된다.
•
지정 및 계획 수립
◦
재정비촉진지구 및 촉진구역 지정은 도시재정비특별법에 의함.
•
개별사업 진행 방식
◦
재개발 사업 → 도시 및 주거환경정비법
◦
도시개발 사업 → 도시개발법
◦
소규모 사업 → 빈집 및 소규모주택정비법
◦
시장정비사업 → 전통시장 육성특별법
◦
도시군계획시설 사업 → 국토계획법
5. 재정비촉진사업의 혜택(특례 및 인센티브)
지자체가 광역적이고 일관된 도시계획에 따라 재정비촉진사업을 추진할 때 제공되는 주요 인센티브는 다음과 같다.
특례 및 인센티브 항목 | 세부 내용 |
주택규모 특례 | 소형평형 건설비율 완화 |
지방세 감면 | 취득세, 등록면허세 감면 |
부담금 면제 | 개발부담금 등 각종 부담금 면제 |
건축 제한 완화 | 건폐율, 용적률, 건축물 높이 기준 완화 |
기반시설 설치기준 완화 | 도로, 공원 등 설치기준 완화 |
특히 용적률과 건폐율 특례는 사업성에 매우 중요한 영향을 미침.
6. 결론 및 시사점
재정비촉진사업은 기존의 개별적인 정비사업 한계를 극복하기 위해 광역적 차원의 통합적인 접근을 제공한다. 이를 통해 일관된 도시미관 및 기능적 통합성을 확보하고, 다양한 인센티브를 통해 사업성을 향상시킨다.
사업 추진 시 고려사항
•
광역계획과 개별사업의 조화 필요
•
인센티브 활용 전략이 핵심 성공요소
•
지자체의 정책 방향 변화에 대한 리스크 관리 필수
김조영 변호사 강의 요약:
『재건축·재개발과 재정비촉진사업의 차이는, 정비사업이 개별 단위로 추진된다면, 재정비촉진사업은 광역적으로 여러 정비사업을 묶어 통합적 도시개발을 지향한다는 것이다. 광역적인 계획에 따라 인센티브가 제공되므로 이를 적극 활용해야 사업성이 높아진다.』
자료 출처:
•
김조영 변호사 유튜브 채널 「법률사무소 국토」
•
도시 및 주거환경정비법(도정법)
•
도시재정비 촉진을 위한 특별법(도촉법)
