재건축·재개발 기본 절차 개요 보고서
목차
1.
개요
2.
재건축과 재개발의 정의 및 차이점
3.
사업 절차 상세 안내
4.
추진 과정 및 주체별 권한
5.
핵심 이슈 및 리스크 요인
6.
결론 및 사업 추진 시 유의점
1. 개요
본 보고서는 법무법인 센트로의 김향훈 변호사의 특강 『한번 들으면 다 아는 재건축·재개발 기본 절차』를 기반으로 재건축·재개발 사업의 절차 및 주요 이슈를 정리한 것입니다.
2. 재건축과 재개발의 정의 및 차이점
구분 | 재건축 | 재개발 |
대상 | 노후 아파트 등 양호한 기반시설 지역 | 단독주택, 저층 빌라 등 불량한 기반시설 지역 |
평가기준 | 안전진단(D등급 이하) | 노후·불량건축물 비율(건물 수 또는 연면적의 2/3 이상) |
자산평가 난이도 | 비교적 쉬움(KB시세 등 기준) | 매우 어려움(개별 평가 필요) |
※ 재건축: 주로 기존 아파트가 대상이며 기반시설(도로, 공원 등)이 양호한 지역을 중심으로 진행됨.
※ 재개발: 단독주택이나 저층 주택 지역으로 기반시설이 불량한 지역을 대상으로 함.
3. 사업 절차 상세 안내
재건축·재개발 사업은 다음의 5단계를 거쳐 진행됩니다.
① 정비예정구역 및 정비구역 지정 (시·도지사 권한)
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주민들이 사업 타당성 조사를 시행하고, 시·도지사가 이를 바탕으로 정비구역 지정.
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지정을 위한 용역비는 주민 부담(수억 원 수준).
② 추진위원회 구성 및 승인 (시·군·구청장 권한)
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토지등소유자 과반수 동의로 추진위원회 승인.
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주민 간 치열한 이해관계로 인해 갈등 빈번.
③ 조합설립인가 (시·군·구청장 권한)
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추진위원회 구성 후, 총 토지등소유자 75% 동의 필요.
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동의 확보 후 인가 신청 시 자치단체에서 인가 결정.
④ 사업시행인가 (대규모 건축허가) (시·군·구청장 권한)
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구체적인 건축계획(세대수, 상가 비율 등)을 인가받는 단계.
⑤ 관리처분계획 인가 (분양 계획) (시·군·구청장 권한)
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분양 및 추가부담금 결정이 이루어짐.
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이후 착공 및 준공으로 사업 완료.
4. 추진 과정 및 주체별 권한
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시·도지사 (특별시장·광역시장): 정비구역 지정 및 기본 계획 승인.
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시·군·구청장: 추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 권한 보유.
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주민(토지등소유자): 사업 추진 주체로 조합을 구성하고 사업 전반적 추진 책임을 부담.
5. 핵심 이슈 및 리스크 요인
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자산 평가 갈등: 재개발 지역 내 개별 주택, 상가 평가 편차로 큰 갈등 발생 가능.
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초기 추진 자금 문제: 초기 조사 및 추진 과정의 자금 문제로 인해 외부업체 의존.
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권리 갈등 및 조합 내부 분쟁: 추진위원회, 조합장 선출 등 정치적 분쟁 발생 가능성.
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행정청과 조합 간 책임 소재 모호성: 지방자치단체가 중요한 행정 책임을 조합에 전가하는 현상 발생.
6. 결론 및 사업 추진 시 유의점
재건축·재개발은 복잡한 절차와 이해관계자 간의 첨예한 갈등이 빈번한 사업입니다. 따라서 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.
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초기 단계에서 명확한 자산 평가 및 이해관계자 간 투명한 소통 필수.
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추진위원회 및 조합장 선출 과정에서 공정성 확보.
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초기에 명확한 법률 자문을 통한 리스크 관리 필수(전문 법무법인 활용).
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사업 추진 과정에서 행정청과 긴밀한 협력관계 유지 및 인허가 단계별 세부 관리 철저.
본 보고서를 통해 재건축·재개발 절차의 이해와 성공적인 사업 추진을 위한 전략 마련에 도움이 되길 바랍니다.
